领先一步——专访纽约鑫苑地产执行董事梁朝辉

Caifu Magazine |
Posted: 三月 30, 2017 | Updated: 三月 30, 2017 at 11:28 上午
johnliang3
纽约鑫苑地产执行董事梁朝辉

在美国金融危机的最低谷,纽约鑫苑地产执行董事梁朝辉和他的团队开始大规模介入美国的房地产市场,如今美国房地产市场已经大幅回升,甚至有些地区价格已经已经超过2008年金融危机之前的水平,几年下来,纽约鑫苑地产执行董事梁朝辉和他的团队取得了骄人的战绩。带着敬佩之心《财富世界》杂志对梁朝辉进行了专访。

梁朝辉90年代初到美国读大学,在美国完成建筑系学业之后,又在工地上打拼多年,积累了丰富的经验。谈到当时的自己,梁朝辉说:我发现自己更愿意做建筑开发,大局运作,更希望成为房地产投资开发的人才。为了对房地产的建设设计施工有第一手的了解,梁朝辉又到了沃顿商学院学习MBA,然后在美国的房地产企业里做中高管。

谈到鑫苑地产,梁朝晖说:我们从2011年到2012年那段时间进来的。主要的原因一方面是中国的房地产市场的资金希望走出去,另一方面纽约的房地产市场在最低谷,当地市场缺乏资金,也希望外来的资金进入。对于中国的房地产企业走出去,梁朝辉有着清醒的认识:经过20多年的高速发展,从09年开始由于中国政府调控等一系列原因,中国房地产市场的暴利时代已经过去了,所以中国的企业需要到海外寻求机会。中国的资金到海外寻求机会,美国是首选。

FOR REAL ESTATE -- new townhouses -- The Oosten (CREDIT: The Seventh Art)对于美国的房地产市场,梁朝辉娓娓道来:美国是金融危机的始作俑者,经过的多年的调整,现在美国是世界主要的资金的流入地,外来资金主要流入美国的股市和房地产。在房地产方面美国流入资金最多的地方就是东西两个走廊,一个是加州,一个是纽约一带,现在的移民和资本流入也主要在这两个地方。当初金融危机时,他们的抗风险能力比较强,现在反弹也大。纽约是全球的经济中心,现在我们的项目他的买家也是全球性的,现在纽约房地产的恢复速度是非常惊人的,现在已经达到了一个很高的水平,我们选择了一个非常好的时机进来。现在一些其他的房地产企业纷纷进来,但是已经不是最好的时候了,现在资产的估值已经超过金融危机前的水平了。

在谈到鑫苑地产在美国的发展历程时,梁朝晖说:我们跟其他地产开发企业不同,我们是唯一的一家中国在纽约证券交易所上市的房地产企业,这使得我们有得天独厚的优势。首先,我们的很多股都是美国的金融机构,包括房地产基金。我们对美国当地摸得比较准,即使和国内很多大企业比也是有优势的。我们有很多独立董事,他们都是美国房地产方面的专家,独立董事的关系网可以帮我们介绍项目。另外,我们建立了自己的运作团队,包括资金投融资团队,资金的项目管理的团队,工程施工团队,法律团队,我们舍得花本钱。这一点和其他房地产企业不一样,其他的房地产企业是把钱投到别人的项目里合作,自己没有主导作用。所以我们在融资方面有优势,我们的融资可以独立操作,我们有这个实力,这是和其他做房地产的大的公司不一样的地方。

1几年下来,梁朝辉和他的团队在美国开发了一系列的地产项目,都取得了不俗的成绩。来到美国以后看了大约100个项目,花了经近一年的时间。如今有3个已经落地,其中2个西岸,一个在洛杉矶你附近。另外一个在内华达州,买了一个土地的不良资产包,这两个已经基本结束了,都有不错的利润。

现在梁朝辉的重点在纽约,在纽约布鲁克林区曼哈顿的河对面,鑫苑地产开发了一线水景的Condo项目。对于纽约的新项目,梁朝辉颇为自豪:我们努力把我们的项目打造成精品,我们请了荷兰籍的著名设计师设计,户型很全,1居室,2 居室,pent house最大户型500多平米,建筑拥有完整地下车库,有室内泳池,大花园,离上班渡轮2分钟就到。

对于这个项目的前景梁朝辉也充满信心:我们成功的地方是,这是我们在房地产最低谷的时候拿下来的,整个的开发成本是2.6亿美元,保守估计销售会达到3.8亿美元。从去年上半年动工,下半年预售,4个月第一轮216套放的70多已经售罄。现在开始第二轮销售,由于近期美国的房价在涨,我们的楼盘已经3次提价了,销售地非常火爆。我们建的是condo,过去几年动工很少,现在属于供不应求。2016年中期,全部工程将会交付使用。

2面对成功梁朝辉并没有停下脚步,现在我们正在寻找下一个项目,几个地块同时在谈,下半年开始下一个项目。梁朝晖说:我们赶上了好时候。对于这些年在房地产领域的成功历程,梁朝辉颇有感慨:过去我们从来没有想过,中国的资本会到美国来发展,当时很多毕业的中国学生最希望找标普500企业,当时是这些企业到中国去。然而经历了经济危机之后,如今中国资本已经成为一支力量,我们很幸运,赶上了这样一个时代。

将来中国的企业面临着国际化,中国的资本也面临着国际化。以前人们只知道阿里巴巴,现在随着万达、绿地这些著名企业也开始走入美国市场,将来中国的房地产企业国际化的趋势方兴未艾。如今在纽约的房地产领域,梁朝辉和他的团队已经先走了一步,成为这方面的领军人物。